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Rennes vous offre des mètres carrés supplémentaires !


06 Février 2014

Un article intéressant paru sur Immobilier Stock Exchange qui nous démontre que le niveau des prix de l'immobilier neuf à Rennes permet de "s'offrir" 3 m² de plus par rapport à la moyenne des grandes villes françaises.




Pouvoir d’achat immobilier à Rennes : 
Dans le neuf, un ménage au revenu moyen peut acheter 
41,3 m²

Un pouvoir d’achat immobilier neuf supérieur à la moyenne (38,2 m²) des villes centres des plus grandes agglomérations françaises
Une offre de logements neufs supérieure de 77% à la demande sur la période 2011-2013
En 2013, le nombre de logements autorisés mais non commencés atteint 73%


Rennes fait partie des grandes villes françaises où l’offre de logements neufs est nettement supérieure à la demande. Sur la période 2011-2013, le ratio demande/offre est de 161% à Rennes, contre une moyenne de 103% pour les 10 villes centres suivies dans le cadre des Baromètres locaux de l’offre et la demande de logement neuf réalisés annuellement par Immobilier Stock Exchange.


« Ce qui fait la demande de logements d’une ville, c’est la décohabitation et l’accroissement démographique. Ce dernier dépend principalement de l’attractivité de la ville, notamment en termes d’emploi. Sur ce point, Rennes est bien placée et figure régulièrement en haut des classements des villes les plus attractives », rappelle Emmanuel Clausel, fondateur d’Immobilier Stock Exchange. « Il n’en reste pas moins que la ville a globalement construit plus que ses besoins sur la période 2011-2013, avec de grandes opérations comme la ZAC de la Courrouze qui se situe en partie sur le territoire communal. Du fait de la persistance de la crise, l’offre accuse cependant depuis deux ans une perte de dynamisme marquée. »


En 2011, le rapport demande/offre de Rennes était en effet de +121% pour le logement neuf. Il a baissé à +79% en 2012 pour tomber à 6% en 2013. Entre 2012 et 2013, alors que le rapport offre/demande était largement positif (+50%) à Rennes, le prix du m² neuf a augmenté de +6%. Cette variation est la plus forte observée parmi les 10 villes étudiées.


Quel pouvoir d’achat immobilier réel à Rennes ?

Combien de m² un ménage au revenu moyen peut-il acheter à Rennes ? Pour calculer ce pouvoir d’achat immobilier dans le neuf et dans l’ancien, Immobilier Stock Exchange s’est basé sur les données locales (prix moyen du m², revenu moyen des ménages et taux d’emprunt). Pour Rennes, il ressort de l’étude qu’un ménage au revenu moyen a un potentiel d’achat de 41,3 m² dans le neuf, contre 38,2 m² en moyenne sur les 10 villes centres étudiées. Dans l’ancien, le même ménage pourrait acheter 58,8 m² à Rennes, contre 52,2 m² sur les 10 villes.


« Il faut rappeler que si le prix du m² neuf à Rennes est supérieur de 42% par rapport à l’ancien, les conditions d’investissement dans le neuf – prêts bonifiés, charges et frais de notaire réduits – allègent l’effort des ménages et rapprochent sensiblement leur pouvoir d’achat dans le neuf et dans l’ancien » souligne Emmanuel Clausel.


Le taux d’opérations abandonnées ou gelées explose

Entre 2012 et 2013, le taux d’opérations immobilières abandonnées ou gelées à Rennes est passé de 24% à 73%. Cela signifie que les permis de construire obtenus restent dans les cartons. Ainsi, sur un total de 2 230 logements autorisés à Rennes en 2012, 1 619 n’avaient toujours pas été mis en chantier fin 2013. Ce phénomène se vérifie partout en France en 2013 : même Strasbourg, qui est le premier de la classe et en progrès par rapport à 2012, affiche un taux d’abandon de 38% !


« Il n’est pas exceptionnel que les mises en chantier fléchissent l’année qui précède les élections municipales. Rennes fait cependant partie des villes qui enregistrent le plus fort décrochage d’une année sur l’autre. Contrairement à d’autres villes, la situation de Rennes n’est pas préoccupante à court terme compte tenu du stock disponible », conclut Emmanuel Clausel.


Méthodologie

Les chiffres publiés dans les Baromètres locaux de l’offre et la demande de logement neuf sont basés sur les données INSEE, Sit@del, Clameur, FPI, Perval, et vousfinancer.com
Le besoin immobilier annuel estimé prend en compte le besoin de logements lié à l’accroissement démographique et au taux de décohabitation. L’écart entre l’offre immobilière et la demande estimée (taux de pression immobilière) est le rapport entre le besoin immobilier estimé et le nombre de logements commencés sur la période examinée.

Pour chaque ville, le calcul du pouvoir d’achat immobilier (neuf ou ancien) prend en compte le revenu moyen des ménages, le prix de vente moyen du m² pour le type de logement considéré (neuf ou ancien), le taux d’emprunt le plus bas du marché régional, la capacité d’emprunt (33% du revenu, prêt sur 20 ans au taux le plus pas avec un apport de 5%).





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